以及各个城市的热门本地论坛，比如南京的西祠。 2、QQ、MSN群的推广形式是根据相关关键词进行的，如：时尚、才艺、礼物、蛋糕、鲜花、恋人、浪漫等。找到不同的QQ、MSN群，然后加入，并通过群组消息。 参观9F，或者提出团购等。如果是群发邮件发送促销内容，可以采用营销软文的形式。 如果是消息的形式，应该尽可能简单明了。 您所需要的只是一张令人垂涎的图片、一个 URL 和一个诱人的标题。 宣传对象为时尚、明星、送礼、蛋糕、鲜花、情侣、浪漫QQ、NSN相关群体。 5、费用：如果你自己操作QQ软件，那么就没有费用。 网络推广计划2 改革开放二十年来，我国住房改革不断深化，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业竞争日趋激烈。 房地产营销作为房地产开发的重要环节和手段，越来越受到开发商的重视。 本文基于房地产行业的现状，结合房地产行业比较流行的营销思路，基于营销的四个基本要素：产品（产品）、价格（价格）、渠道（Place）、促销（）。 一、当前我国房地产业的基本情况我国房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大的。 虽然只持续了一二十年，但其势头却非常迅速，已逐渐发展成为国民经济。 支柱产业和主导产业。

目前，随着我国住房改革的深入，商品房开发投资快速增长，个人住房购买已在房地产交易中占据相当大的比例。 据国家统计局统计快报，20xx年1月至11月，全国房地产开发投资4857亿元，比上年同期增长29.7%（东部地区增长）中部、西部地区分别为27%、34.1%、42%），高出同期固定资产投资增速13.4个百分点，占固定资产投资的23%。 其中，商品房开发投资3400亿元，增长30.5%，占总投资的70%。 商品住宅施工面积5.1亿平方米，增长24.4%，其中新开工面积2.3亿平方米，增长30.4%； 竣工面积1.06亿平方米，增长17.2%； 销售面积1.04亿平方米，增长20.8%。 个人购房比例达到93.9%。 广西、重庆、江西、四川、湖北、天津等省市商品住宅销售面积增长40%以上。 辽宁、上海、浙江、山东、海南、黑龙江等省市销售面积均大于同期竣工面积。 。 商品住宅价格上涨6.1%，其中商品住宅价格上涨6.6%。 统计数据显示，经过十余年的发展，我国房地产业已逐渐成熟，呈现出良好的发展势头和广阔的市场空间。

2、房地产营销的内涵和意义。 所谓房地产营销，就是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，分析企业内外部经营环境和资源，识别机会，选择营销渠道和促销方法，是一种经济活动。创造性地向目标市场推销物业和服务，以占领市场，促进和引导房地产开发企业不断发展。 从某种意义上说，房地产营销是基于对市场的深刻理解的高度智慧的策划。 它包含在企业生产、发展和经营的全过程，由市场调研、方案制定和总体建筑设计、价格定位、广告中介服务、售后服务和信息反馈等组成。 当前，从我国经济体制来看，市场经济体制尚不完善，企业管理水平较低，市场配置社会资源的作用还不够大。 在优化产业结构、合理组织社会生产方面，政府仍然发挥作用。 发挥着更大的作用。 政府干预经济的目的是提高投资效率、降低投资风险、减少资源浪费，从而实现经济社会发展的目标。 这一目标的实现需要借助营销的功能。 与此同时，虽然目前房地产行业发展迅速，但很多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。 这个问题在房地产营销中也同样存在。 在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中获胜，就是因为他们为市场提供了顾客需要的产品。 也就是说，开发商必须了解市场，根据市场需求开发和建设住宅产品，并通过交流来实现。 产品的价值最终会赚取利润或占领市场，推动企业不断发展。 但目前很多开发商仍然缺乏以客户为中心、以交易所为中心的理念。 推向市场的住宅产品还没有到达消费者手中，或者说还没有转化为真正的产品或商品。

营销是市场需求与住宅产品开发建设的中间环节。 是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自主发展的有效手段。 从某种意义上说，房地产营销与房地产开发有关。 企业成败的关键。 3、房地产营销策略 由于房地产具有投资价值大、不动性、位置好的特点，其销售比普通商品要困难得多。 为了成功、有效地销售房地产产品，必须根据营销目标和营销市场的特点，采取一系列的营销策略。 由于当前房地产行业的快速发展，一些新的营销理念和理念不断涌现。 比较有代表性的是1990年美国劳特本教授提出的4C（即COST、、）理论在房地产营销中的应用，它与传统营销中的4P策略相悖，把消费者置于房地产的核心。营销。 无论是产品、价格、销售渠道还是促销活动，消费者的需求和愿望都是首要因素和根本出发点。 许多房地产营销人员将其视为房地产营销的战略转变，但笔者认为4C理论的理论根源与4P理论出自同一家族。 与其说是战略转变，不如说是4P理论在实际操作中的落地。 的发展和改进。 因此，本文仍将按照营销中传统的4P理论来分析房地产营销策略。

目前，我国房地产市场从总体趋势来看已进入以需求为导向的发展阶段。 房价正逐步逼近成本价和微利价格，市场化程度逐步加深。 在营销方面，无论是业内人士还是消费者都在逐渐成熟，一个概念、一个想法很难打动人心。 消费者开始关注产品本身。 当前，购房者的经验越来越丰富，也越来越理性； 违法工程和房价纠纷让一些消费者更加谨慎。 因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略必须根据当前市场情况进行合理创新。 (一)房地产营销产品策略 ()房地产营销产品策略是房地产营销的首要因素。 房地产企业要想生存就必须推销市场需要的产品。 房地产产品是房地产营销组合中最重要的内容。 根据产品在营销中的理念和内容，房地产产品可分为三个层次： 1、核心产品。 这是买家真正想要购买的主要服务。 对于购房者来说，他们需要的是家庭感、安全感、成就感。 2.有形产品。 是指构成房地产产品的品牌、特色、风格、品质等。 3、延伸产品。 是附着在有形产品上的各种服务，如物业管理、公共设施保障等。从目前的市场情况来看，随着消费者的日益成熟，房地产产品的营销不能仅仅依靠一个概念、一个想法。但真正需要的是产品本身。

因此，房地产企业在开发房地产时必须注重包括产品的三个层次在内的方方面面。 由于购房者的家庭感、安全感是所有开发商都能满足的，因此在核心产品上，所有开发商都处于同一起跑线上； 真正能吸引消费者的，也就是房地产产品营销能够发挥独特效果的，是有形的产品和延伸。 在目前的市场条件下，房地产产品营销真正依靠的是这两方面，并取得了突破。 首先是房地产品牌营销。 当前的房地产产品营销已从单一物业的营销发展到整个房地产企业的品牌营销。 因为大家都已经知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌是赢得持久竞争优势的最有力、最持久的武器。 在香港房地产市场，长江实业、新世界集团、新鸿基集团等著名企业开发的房地产，其销售额比其他公司开发的同等条件房地产高出3.5%。 这就是品牌的力量。 在同样的市场竞争环境下，为什么“品牌”比“产品”更有力量？ 因为“品牌”具有独特的形象，具有个性，特别适合某一细分市场，能给人带来丰富而美好的联想，具有特定的利益保障，具有亲切性和人性化。 “产品”通常只能用一系列肢体语言来描述，这使得它显得冷漠、没有感情、缺乏人性。 人类是天生的情感动物。 除了物质上的满足，他们还需要丰富多彩的精神享受。 “品牌”有精神，而“产品”没有精神。

产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。 只有当人们充分发掘和提炼产品的内在品质特征以及开发者、设计者、生产者对产品所倾注的情感，有意识地赋予产品个性并外化为视觉和听觉形象时，才能“ “产品”真正升华为“品牌”。 因此，形象设计是打造品牌的首要任务。 只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，激起目标消费者的美好联想和购买冲动，使消费者持续重复购买。 随着市场经济的成熟，产品的品牌形象已成为消费者认可的第一因素，房地产作为一种特殊商品也不例外。 房地产企业要在消费者心目中树立自己的品牌，只有注重房地产产品质量、服务、功能等方面，不断提高产品质量，才能真正在消费者心目中树立起良好的品牌。全方位的方式。 建立消费者品牌忠诚度，为后续产品的开发和销售提供条件。 二是房地产产品特色营销。 现代社会崇尚个性的发展。 消费者，尤其是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否发挥和张扬作为衡量和选择产品的重要标准。 买房可谓是一个家庭的长远规划。 一百个家庭有一百个选房原则。 开发商只有采用个性化的设计，让别人有的、有的、有的，才能赢得尽可能多的消费者。

目前，一些精明的开发商已经发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思路作为自己的经营理念，不仅仅表现在布局上社区、建筑外观、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略力求突破雷同，凸显住户个性。 它们在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具特色，从而成为市场亮点。 以近期大连房交会上的几款热销楼盘为例。 作为保障性住房，“金华南园”和“金华北园”推出了功能齐全的小户型住宅，受到年轻人的青睐。 此外，如果绿化率达到90%的“青云翠居”打出“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色、“兰亭山水”的文化色彩、“丰源海景”的海景特色别墅”、明星效应“星海人家”等，在开发商的精心打造下，已成为极具个性化、特色化的楼盘。 三是消费者生活环境的营造。 随着现代社会环境污染日益严重，环保意识逐渐兴起，消费者越来越关注自己的居住环境和生活质量。 购房者不再只考虑位置是否优越、销售价格是否便宜，而是更加关注待购房屋的环境设计。 他们不仅希望社区绿草如茵、鲜花盛开、阳光充足、空气清新，还要求居住小区远离工厂、附近无污染源。

这就要求社区发展要以环保为营销理念，改变过去寸土必争的开发模式，充分考虑社区的居住空间、日照照射、绿化间隔等，打造一个人与自然和谐共处的消费者理想家园。 。 如今，不少开发商提出“搞房地产，首先要处理好环境”、“卖房子也是卖环境”。 不能不说，他们已经涵盖了环保营销的经营理念。 例如，1997年初上海的“绿荫花园”就别出心裁地提出了“新加坡风格”的新概念。 它放弃了当时很多开发商追求的高容积率，在社区规划设计上着力打造高达40%的绿化率。 。 随后出现的“国贸花园”也以“绿色居住”的营销理念在楼市上热销。 随后，“上海春城”重点瞄准了3500平方米的“碧湖”、“中远两湾城”和1万多平方米人工湖景观的“盛达花园”的市场号召力。 这些楼盘均取得了良好的销售业绩。 表现。 当然，开发商也必须避免以环保为宣传手段，过度炒作概念。 如果有两棵树和一块草坪，他们称之为“环境社区”或“生态家园”。 这种随意夸大房产卖点的行为，不仅完全背离了环保营销的原则。 赛道也会造成很多营销后遗症，成为行业隐患。 目前，虽然不少房地产项目以改善居住区环境质量为目标，在追求高绿化率的同时有意无意地引入绿色营销理念，但最多只能称为“绿化营销”。

它与绿色营销的区别在于，绿色营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，绿化形式比较简单，一般以屋前绿化为主； 绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括外部空间的营造（绿地、广场、林荫空间、道路、建筑特色等），还包括内部空间的营造（方位） 、水平、通风、采光、干湿等）住宅单元内。 因此，绿色营销还远远达不到绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，特别是人与自然、人与宇宙之间的能量交换。 另外，单一量的绿化营销被竞争对手模仿，不利于市场形成多维度的竞争格局。 同时也无法满足消费者日益增长的多方位的生活品质要求。 因此，单一的绿色营销必须与区位营销、房型营销、物业营销相结合，才能实现真正意义上的环保营销。 又是房地产产品的文化营销。 当代社会文化对经济的影响越来越大，建筑也不例外。 项目选址继承、挖掘和弘扬历史文脉，保存和重建社区生态，往往给地产带来意想不到的效果。 没有文化的财产只不过是钢铁和水泥的外壳。 现代生活给人们带来越来越大的外部压力。 人们需要的不是“钢筋水泥丛林”。 他们更加渴望家中的文化内涵。 如果开发人员发现这一点并加以解释，他们就能取得意想不到的成功。 因此，开发商应注重在建筑风格上尽可能体现文化内涵，通过鲜明的主题创意提升住宅小区的文化价值，呈现出高品位的美好生活蓝图，比如位于河南路、上海复兴路。 在太阳城花园，开发商专门打造了一个特殊的雕塑广场——神牛广场，并在社区内放置了10座汉白玉雕塑，包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神星等，每座雕塑都赋予了人们有一个美丽的传说。

在这里，人们可以领略到难得一见的神话气息。 另外，随着现代交通和通讯的飞速发展，人与人之间的距离越来越近，心与心之间的距离却越来越远。 地球变成了村庄，人们的心却越来越封闭。 广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到了这个问题。 他们把营造和谐的邻里关系和温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效措施加强业主之间的关系。 沟通沟通，他们在这个问题上的努力从一则公交候车亭广告就可以看出：“下雨了，请隔壁林太太帮忙收衣服。” 这个主题很简单，却又如此珍贵，让我们铭记于心。 此外，为了给孩子创造良好的成长环境，购房者对居住社区的文化设施的要求也越来越高。 他们不仅关心周边文化教育机构的配置和距离，也越来越关注社区文化设施的数量和品味，以及社区大多数居民的文化水平。 如今，很多开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽可能体现文化内涵，还注重通过高品质的会所、丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造社区的文化氛围。 。 这不能不说是文化营销。 这方面进行了有益的探索和成功的尝试。 （二）房地产营销价格策略（价格） 房地产开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销都是商品经济活动，必须按照市场规律进行平等交换。经济原则。

掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价策略，是开展房地产营销活动的主要手段。 这里主要介绍房地产的定价方式、定价比例以及调价策略。 1.房地产定价方法 建筑物或社区的销售往往是在一段时间内或跨年份。 消费市场瞬息万变，打造市场能够接受的定价需要一定的远见和科学预测。 可以说，定价一半是艺术，一半是科学。 影响价格的因素很多，主要包括：成本、物业质量、顾客能承受的价格、同类建筑的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是定价的上限。顾客愿意支付的价格。 市场上的消费者总是希望以适中的价格获得最高的价值，因此价格和价值不应该混淆。 定价后，操作时可以适当调整，但不能大调整或负调整，否则会产生很不好的影响。 在定价方面，主要有以下几种方法：（1）市场比较法。 将被评估房地产与相应市场的类似房地产交易案例直接进行比较，并对由此产生的差异进行适当调整或更正，以获得被评估房地产的公允市场价值。 (2)成本法。 被评估房地产的价格，按照开发或者建造被评估房地产或者类似房地产所需的一切必要费用加上正常利润和应交税费之和计算。 (3)收益法。 将被评估房地产预计未来期间（通常为年）的正常净利润折算成评估时的现值，计算其总和，得到被评估房地产的价格。

(4)残差法。 被评估房地产的预计开发后价值扣除其预计正常开发费用、销售费用、销售税金和开发利润，根据余额确定评估房地产的价格。 当然，无论采用哪种定价方式，都应该以市场为基础。 最大化市场份额。 明确方法后，具体实施策略包括低价、高价、内部价格、固定价格、优惠价格等策略。 当开发商采取低价策略时，会更容易进入市场，可以快速启动市场； 采用高价策略时，可以标榜物业的卓越、地位的象征、功能齐全、环境优良等，用高价吸引高端消费者。 进入市场时，不要一味索要高价，而是要物有所值。 2、定价比例一般来说，先定一个标准楼层，高层一般定在1/2高度，多层一般定3-4层（9层以下）最好。 然后确定下限系数。 一般情况下，标准楼层以上每层加价幅度为0.8%，标准楼层以下每层加价幅度减少0.5%。 在高层建筑中，7层及以下由于视野有限，一般都是低价区。 顶层和下层的价差一般在30%左右。 用户买房的选择不仅受到楼层的影响，房子所在两个主要区域的风景和景观，如街景、河景、道路等，也是影响因素之一。影响房价的因素，即定向系数。 一般来说，河景、街景等给人视觉享受，方位系数较大，约为8-10%。 但由于路边噪音大、灰尘多，定向系数也较低，约为3-5%。 朝南和朝北的房产，如果没有景观差异，南面的售价通常会高于北面。

有的楼盘，由于朝向系数不合理，好楼层、好朝向的都卖完了，剩下的也不好卖，导致楼盘滞销。 在商铺定价方面，由于大部分顾客在一楼购物，所以一楼商铺的定价一般是住宅均价的三倍以上。 停车位每平方米的价格一般相当于住宅价格的50%。 3、价格调整策略。 房地产调价策略可分为直接调价和优惠折扣两个方面。 直接调价就是直接提高或降低房价，它给客户的信息是最直观、最清晰的。 直接价格调整主要有两种形式：（1）基准价格调整。 基本价格调整是建筑物计算价格的增加或减少。 由于基准价是所有单位的计算依据，基准价的调整意味着所有单位的价格一起调整。 这样的调整，各个单位的调整方向和幅度是一致的，是产品对整体市场走势的统一反应； （二）差价系数调整。 每个单位因产品差异而具有不同的价差系数。 每个单元的价格是根据房屋底价加权的差价系数计算得出的。 然而，由于产品差异，各单位市场接受度的差异并不总是与我们最初的估计一致。 差价系数的调整，要求我们根据实际销售情况，对原来设定的差价制度进行修改，将畅销单位的差价系数调高一点，调整差价单位的差价系数。销售单位稍低一些，以达到均匀分配的目的。 各类单位的销量比例反映了不同产品的市场需求强度。

价格差异系数调整是开发人员经常使用的主要价格调整方法之一。 有时，物业的价格传播系数可以在一个月内调整近十二次，以适应不断变化的销售条件。 折扣是指在有限的时间范围内通过礼物，折扣等直接刺激客户购买行为的方法，并与整体促销活动计划结合使用。 优惠的折扣通常会激活销售氛围并调整销售，但更常见的是忽略价格系统的直接利润分享行为。 折扣与付款方式相同，并以各种形式出现，例如一周内的现实生活折扣； 免费的空调，免费的冰箱，免费的学习室，免费储藏室，用于购房的彩票，等等。要折扣，您必须首先让客户感到自己实际上是在捐赠利润，而不是花哨的促销手法。 同时，优先折扣提供的好处应满足客户的实际需求并成为他们想要的方式。 只有这样，促进销售才能方便。 此外，与其他竞争对手提供的折扣不同。 折扣的丰富多彩形式为开发新的和创新的商标提供了可能性。 （3）目前，房地产营销渠道策略（地点），在我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业，受托代理商营销以及在线营销以及已出现的房地产超市的直接营销最近几年。 企业的直接营销是指房地产开发企业的行为直接通过自己的营销人员促进其房地产产品，这也称为直接销售或自我销售。

直接营销的优势在于，它可以帮助房地产开发公司节省大量的代理营销成本（相当于售价的1.5％至3.0％），但是缺乏营销经验和缺乏销售网络也会影响这一点销售渠道。 致命缺陷。 由于我国家的房地产市场还处于起步阶段，因此房地产市场的运营机制尚未完成，并且尚未积累和发现必要的才能和管理经验。 因此，它仍然是我国房地产销售的主要渠道，它仍然将在房地产市场的未来发展中占据重要地位。 受托代理促销是指房地产开发企业的行为，委托房地产经纪人推销员来推广其房地产产品。 所谓的房地产经纪人推销员是指接受房地产开发公司委托以寻找消费者，引入房地产，提供咨询并促进房地产业绩的中介机构。 委托代理可以分为公司代理商和个人代理商。 前者是指由多人组成的法律人格的机构，后者是指作为中介人的个人，即经纪人。 互联网营销是信息时代和电子商务开发的产物。 目前，它也已应用于房地产营销。 目前，有一些具有房地产的网站是中国的主要内容，例如，等，这些网站为房地产公司和消费者提供了新的信息通信渠道； 同时，许多房地产开发人员还使用网络资源来进行在线营销。 上海“青”花园于20xX 9月，推出了该国的第一本电子房地产书籍，标志着在线房地产营销中增加了一种新方法。

如今，许多开发人员在互联网上注册了自己的网站，以推广其公司和产品。 通过互联网上的双向通信，可以打破地理限制，并且可以在各个领域进行远程信息传播。 它的营销内容详细又生动地，带有图片和文本，可以全面显示房地产产品的外观和内部结构。 它还可以进行室内装饰和家具。 布局的模拟为潜在的购房者提供了许多便利。 随着电子商务的进一步发展，在线营销将成为一种营销策略，具有巨大的潜力和房地产市场发展空间。 房地产超市营销是一个新的营销渠道，最近出现在郑安格，上海和其他地方。 它的出现表明，我国家的房地产销售已开始告别开发商的传统自我生产和销售模式，并进入了以超市为特征的商品零售时期。 一些专家认为，房地产超市是我国房地产市场营销概念和方法的改革和突破，为解决当前销售商业住房的困难带来了新的想法和机会。 （4）房地产营销和促销策略（）房地产促进策略是指房地产开发商促进房地产的努力

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